Освобождение от НДС реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, передачи доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир

Не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость операции по реализации земельных участков либо их долей (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). Кроме того, освобождаются от налога на добавленную стоимость операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (пп. 22 п. 3 ст 149 НК РФ), и операции по передаче доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир, а также передачи имущественных прав организацией ее правопреемнику (пп. 7 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» организация, арендующая земельный участок и привлекающая денежные средства других лиц для строительства жилых домов, именуется застройщиком.

Застройщик собственными силами, либо с помощью других лиц возводит жилой дом и передает (реализует) квартиры в нем гражданам или другим юридическим лицам.

Общая схема строительства примерно такая.

Застройщик заключает договор с заказчиком, специализированной организацией, берущей на себя всю организацию строительного процесса - с начала подготовки строительной площадки до сдачи дома государственной комиссии.

Заказчик от своего имени, но по поручению застройщика и за его счет заключает договоры со строительными организациями на производство всех видов необходимых работ и принимает от них результат деятельности.

После окончания строительства заказчик производит ввод дома в эксплуатацию и передает готовый к заселению дом застройщику.

Инвестор продает квартиры в принадлежащем ему доме гражданам и другим организациям.

От налога на добавленную стоимость освобождается только последний этап - реализация инвестором квартир в построенном доме.

На всех предшествующих этапах и заказчик, и подрядчик по-прежнему являются плательщиками НДС.

С 2005 года застройщик перестал отражать принятую от заказчика сумму налога на добавленную стоимость по дебету счета 19 и затем принимать ее к вычету. Согласно п. 2 ст. 170 НК РФ этот НДС подлежит включению в затраты на строительство дома.

Таким образом, для застройщика его затраты на строительство увеличатся на сумму налога на добавленную стоимость, уплаченного (подлежащего уплате) заказчику.

Естественно, и цена реализуемой квартиры (если ее продавец не пожелает уменьшить свою прибыль) останется прежней (а то и вырастет).