Исчисление налога на недвижимость организациями при заключении договора аренды здания

ИСЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ ОРГАНИЗАЦИЯМИ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ С ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

недвижимость аренда налог декларация

В процессе деятельности у организации может возникнуть ситуация, когда для дальнейшей работы требуется наличие объекта недвижимости, а средств на его приобретение либо строительство недостаточно. Решить данную проблему можно, в том числе заключив договор аренды на требуемое имущество. При этом зачастую собственниками арендуемых зданий, сооружений выступают физические лица.

Однако, заключая договор аренды здания, сооружения с физическим лицом - собственником, организации следует учитывать, что плательщиком налога на недвижимость по этим зданиям, сооружениям с 1 января 2009 г. признается организация-арендатор.

В настоящее время соответствующая норма закреплена в пункте 1 статьи 184 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК).

Для правильного исчисления налога на недвижимость по арендованным зданиям, сооружениям организации-арендатору следует руководствоваться положениями, установленными главой 17 НК.

Основным вопросом, возникающим при исчислении налога на недвижимость в части арендованных у физических лиц зданий, сооружений, является определение налоговой базы.

По зданиям, сооружениям, которые являются собственностью или находятся во владении, в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций, налоговой базой выступает остаточная стоимость этих зданий, сооружений.

Здания, сооружения, арендуемые у физических лиц, не находятся на балансе организации. Для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен забалансовый счет 001 "Арендованные основные средства". Арендованные здания, сооружения учитываются на данном счете в оценке, указанной в договорах аренды.

В связи с этим для таких зданий, сооружений понятие "остаточная стоимость" не применяется.

Пунктом 2 статьи 187 НК установлен порядок определения налоговой базы по арендованным у физических лиц зданиям, сооружениям, отличающийся от общеустановленного порядка. Так, налоговая база налога на недвижимость в отношении зданий и сооружений, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду (финансовую аренду (лизинг)), иное возмездное и безвозмездное пользование у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких зданий и сооружений, указанной в договорах аренды (финансовой аренды (лизинга)), иного возмездного и безвозмездного пользования, но не менее стоимости этих зданий и сооружений, определенной исходя из оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам, в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Иными словами, налог на недвижимость по арендованным у физических лиц зданиям и сооружениям определяется исходя из той оценки арендуемого объекта, которая указана в договорах аренды, но она не должна быть ниже оценки, исходя из которой налог на недвижимость рассчитывался бы налоговыми органами для уплаты налога физическим лицом.

Таким образом, в договоре аренды должна быть в обязательном порядке указана стоимость арендуемого имущества, которая и будет выступать базовым показателем для последующего его сравнения со стоимостью, определяемой компетентными органами. Обязательность включения в договор аренды стоимости имущества подтверждается и статьей 8 Закона Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. N 460-XII "Об аренде", с изменениями и дополнениями.

Порядок оценки зданий, сооружений, принадлежащих физическим лицам, установлен Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 28 марта 2008 г. N 187 (с изменениями и дополнениями; далее - Положение).

Положением установлены следующие методы оценки зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам:

здания и сооружения оцениваются территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организации по государственной регистрации) согласно оценочной стоимости зданий и сооружений на 1 января текущего года, учитывая коэффициенты качества среды, коэффициенты типа населенного пункта, общие индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ с учетом стоимости материальных ресурсов по областям и г. Минску.

Заказчиками работ по определению оценочной стоимости зданий и сооружений выступают местные исполнительные комитеты, заключившие договоры о проведении оценки зданий и сооружений с организациями по государственной регистрации.

Перечни зданий и сооружений, подлежащих оценке по их оценочной стоимости в текущем календарном году, определяются местными исполнительными комитетами по согласованию с соответствующими инспекциями Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь.