Проблемы разграничения движимого и недвижимого имущества

Есть особая группа вещей, которая является недвижимой в силу своей физической природы. Это:

) земельные участки;

) участки недр;

) обособленные водные объекты;

) леса;

) многолетние насаждения.

Что касается остальных объектов НИ, то согласно приведенным определениям существует всего два легальных критерия отнесения вещей к недвижимости:

) неразрывная связь объекта (вещи) с землей;

) невозможность перемещения объекта (вещи) без нанесения несоразмерного ущерба его назначению.

Обозначенные условия при решении вопроса об отнесении вещи к НИ подлежат одновременному применению, то есть наличие только одного из них недостаточно для решения указанного вопроса.

Но, как показывает практика, при проведении регистрации имущества и при осуществлении сделок и иных операций с недвижимостью, не всегда можно доказать наличие данных критериев у объекта (особенно это касается условия о нанесении ущерба при возможном перемещении), а также этих критериев, как правило, явно недостаточно.

И надо отметить, что правильное решение вопроса об отнесении того или иного объекта к НИ возможно только при определенных знаний как юридических, так и технических. И поэтому на органы по регистрации прав на НИ и сделок с ним, не возложены обязанности по решению вопроса о квалификации имущества как недвижимого. Такую функцию осуществляют органы, на которые возложены обязанности по техническому учету и описанию объектов НИ, в том числе и земельных участков, - то есть организации технической инвентаризации, и органы кадастрового учета. Но и специалисты этих учреждений не всегда в состоянии правильно определить, что же относится к недвижимости. Причиной этого является часто достаточно узкая отраслевая специфика тех или иных объектов имущества. Поэтому правильно ответить на этот вопрос в каждом индивидуальном случае можно только при применении специальных технических и экономических познаний, относящихся к той или иной отрасли производства, благодаря которым можно:

) точно определить функциональное предназначение объекта и степень участия в производственном цикле предприятия;

) доказать наличие или отсутствие неразрывной связи с землей, на которой объект находится, с учетом его функционального назначения;

) доказать возможность или невозможность перемещения данного объекта с учетом сохранения его функционального назначения, а также рассчитать возможный ущерб при таком перемещении. При этом определить соразмерность такого ущерба можно только на основе специального технико-экономического анализа.

Проведение подобного исследования с учетом и рассмотрением всех необходимых технических, архитектурных и экономических особенностей объекта имущества (здания, строения или сооружения) позволяет с достаточной точностью отграничить объекты НИ от иных объектов, расположенных на территории одного земельного участка.

Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, которые отнесены к НИ. Это не вызывает уже сомнения, а с другой стороны, имеются как сборные, так и разборные конструкции, которые в короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. И при этом в виде таких сооружений могут быть не только торговые павильоны, но и внушительные по своему размеру торговые и производственные комплексы.

Еще один часто возникающий вопрос, приводящий к необходимости тщательного обследования объектов на предмет отнесения к недвижимости. Это вопрос: как квалифицировать крупногабаритное оборудование? Ведь часто крупногабаритное оборудование в силу специфики функционирования располагается внутри зданий - "классических" объектов НИ - на отдельных фундаментах.

Пример