Проблемы разграничения движимого и недвижимого имущества

Рассмотрим энергетическое оборудование, например реакторы, генераторы, паровые котлы или другое крупногабаритное оборудование: машины, станки, аппараты, приборы. Все они сооружаются на фундаментах, которые являются неотъемлемой конструктивной частью этих объектов. И как раз то, что объект установлен на таком фундаменте, казалось бы, может служить одним из признаков наличия прочной связи самого объекта с землей. Но одновременно такой объект, хотя и находится в здании или строении, может рассматриваться как самостоятельный объект, а не часть здания или строения.

С точки зрения государственной регистрации, отнесение некоторых видов оборудования к НИ вряд ли будет являться целесообразным и оправданным. Ведь в дальнейшем, при всех последующих сделках с этими объектами, могут возникнуть дополнительные затраты на государственную регистрацию прав на эти объекты. Поэтому до подачи документов на государственную регистрацию необходимо произвести техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Техническая инвентаризация предшествует процедуре государственной регистрации, то есть все объекты НИ, права на которые подлежат регистрации, прежде всего, должны быть описаны и поставлены на учет как объекты НИ в Едином государственном реестре объектов градостроительной деятельности.

Но, произвести инвентаризацию объектов, относящихся к крупногабаритному оборудованию, сложно, практически невозможно, в виду того, что отсутствуют единые правила технического описания и учета этих объектов, по которым организации технической инвентаризации могли бы осуществлять инвентаризацию и паспортизацию указанных объектов.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что при разрешении проблемных вопросов, возникающих в процессе ГРПНИСН, необходимо использовать комплексный подход к определению НИ в каждом индивидуальном случае. Основываться не только на анализе гражданско-правовых норм, но также и на нормах законодательства о бухгалтерском учете и нормативных актах по вопросам технической инвентаризации и описания объектов НИ.

Итак, недвижимость - недвижимое имущество (НИ) - это совокупность активов, которые, как правило, не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению, являются индивидуально-определенными и незаменимыми.

К недвижимости согласно п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 132 ГК РФ относятся:

) участки земли, недр, обособленные водные объекты - объекты естественного происхождения;

) здания, сооружения, многолетние насаждения и др. - объекты, прочно связанные с землей;

) объекты незавершенного строительства;

) предприятие в целом как имущественный комплекс;

) суда (воздушные, морские, внутреннего плавания);

) космические объекты.

Статья 1 Федерального закона от 21. 07. 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополняет этот перечень жилыми и нежилыми помещениями, а также кондоминиумами.

Отчуждение недвижимости прочно связано с земельными правоотношениями. Поэтому некапитальные сборно-разборные строения (павильоны, киоски и т.п.) не относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, они могут отчуждаться третьим лицам, не меняя своего статуса по отношению к земельному участку, на котором они расположены.

Следовательно, для правильного ведения бухгалтерского учета и налогообложения операций по покупке недвижимости необходимо принимать во внимание следующие особенности правового режима таких активов:

) право собственности и другие вещные права на недвижимость, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации;

) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

) установлен особый порядок применения права собственности на бесхозные недвижимые вещи и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимость, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащей им недвижимостью;